Immobilier : à Caen, les enchères interactives en plein développement

Pour acheter un logement, il y a la méthode traditionnelle mais aussi les ventes interactives. Des enchères où le plus offrant n'est pas forcément gagnant. Exemple à Caen.

Acheter son logement grâce à « une vente aux enchères » sur internet ? C’est possible depuis le début des années 2000. Les ventes notariales intéractives (VNI) sont de plus en plus proposées par les notaires.

Maxime Geffroy, conseiller immobilier chez Caen Lazare Notaires, va mettre en vente interactive dans quelques semaines un studio dans le centre de Caen (Calvados). « On le propose à 49 000 euros et le minimum à atteindre serait 60 000 euros ». En général, cette pratique, qui peut uniquement être proposée par des notaires, permet de garantir la meilleure offre.

Pourquoi ne s'agit-il pas d'enchères à proprement parler ?

L'immo interactif est un dispositif numérique de recueil d'offres d'acquisition par internet. "Il constitue un moyen rapide et moderne, pour un vendeur de recueillir un maximum d'offres d'acquisition possibles", explique maître Frédéric Violeau, notaire à Caen. Le vendeur n'est pas lié par ces offres. Il ne s'agit donc pas à proprement parler "d'enchères".

À Caen, Michel Stroppolo, négociateur notarial chez D&Associés, a procédé à quatre VNI en 2021 contre deux en 2020. « Tous les biens ne se prêtent pas forcément à la VNI. On va être souvent sur des biens atypiques, des maisons qui reçoivent plusieurs propositions d’achat ou alors sur des biens institutionnels car la VNI permet une grande transparence de la vente. »

Comment ça fonctionne ?

Le vendeur détermine avec son notaire la valeur de mise en vente du bien et signe un mandat exclusif de vente. Il faut compter près de huit semaines pour la réalisation complète de la transaction. Pendant ces huit semaines, l’étude notariale rassemble toutes les pièces du dossier (diagnostic, pièces d’urbanisme…). Elles sont consultables sur le site immobilier.notaires. Il s’agit pour les acquéreurs de la seule plateforme en France pour consulter les offres, et ainsi s’inscrire aux ventes.

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— DacsanphanrangNo1 Thu Nov 01 02:05:35 +0000 2018

« Il n’y a pas de surprise pour les potentiels acquéreurs qui ont toutes les pièces à leur disposition », explique maître Frédéric Violeau, notaire à Caen.

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Des diffusions publicitaires sur le web et en support papier sont publiées pour faire connaître la vente. « Ça peut coûter au vendeur entre 700 et 800 euros. En général cette somme est largement amortie par le gain espéré de la vente », précise Michel Stroppolo.

Comment ça se passe du côté des potentiels acquéreurs ?

Les potentiels acheteurs doivent constituer un dossier avec leurs garanties de paiement, attestation de la banque. Quatre semaine avant la mise en ligne du bien, des visites physiques du logement sont organisées. Les candidats acquéreurs viables recevront un agrément pour pouvoir se connecter sur le site internet lors de la vente.

Jour J : le stress commence à monter pour les candidats acquéreurs. Ils doivent se connecter sur le site à une heure précise pour l’ouverture de la salle de vente virtuelle. La vente dure normalement 24 heures. Il y a une mise à prix et des pas d’enchères fixes déterminés entre le notaire et le vendeur. « Par exemple sur une vente, les candidats acquéreurs ne vont pouvoir renchérir que de 3 000 euros à chaque fois. C’est pour éviter de se retrouver avec des surenchères de 500 euros », explique Michel Stroppolo. À noter que toute offre d’achat faite dans les quatre dernières minutes repousse la fin des « enchères » de quatre minutes.

Des modalités de ventes qui évoluent

La réception d'offre "à l'envers" est un procédé de vente plus récent que les VNI et en cours de développement chez les notaires. "L'idée est de commencer par un prix très haut et de baisser le prix minute par minute, explique Frédéric Violeau. Cette mise à prix décroissante allie la tentation d'attendre que le prix baisse pour cliquer, tout en prenant le risque qu'un autre internaute clique avant et ne remporte la mise."

Le vendeur a le dernier mot

À la différence d’enchères classiques, l’acheteur le plus offrant n’est pas obligatoirement celui qui rafle le gain. « Il peut choisir le candidat qui offre selon lui les meilleures garanties de paiement et pas seulement le meilleur prix ». La transaction se poursuit ensuite comme une vente traditionnelle.

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