Самостоятелна продажба LégiFiscal

​Дефиниция ¶

Продажба на себе си също се нарича OBO (Owner Buy Out). Състои се в създаване на компания, която ще закупи имота, като го финансира със заем.

Това позволява на собственика на имот да получи пари в брой чрез продажбата на този имот на компания, която той сам е учредил.

Така той развива своето наследство.

​В контекста на имот под наем ¶

Заемът, който компанията е договорила, се изплаща от наемите, които събира.

Продавачът получава цената на превода.

Компанията е собственик на имуществото (но съдружниците държат акциите). Лихвите по заема се изваждат от събраните наеми.

Паричните средства, генерирани от продажбата, ако бъдат инвестирани, генерират финансова възвръщаемост.

​Продажба на правилната цена ¶

Продажбата на пазарна стойност избягва всякакви спорове.

Пояснение: за продавача е разумно да се увери стойността на имота предварително, като приложи експертна оценка на продавания имот към нотариалния акт за продажба.

Рискът от надценяване на стойността на продадения имот: данъчните власти може да сметнат, че това е непряко дарение.

Намаляване на продажната цена: чрез намаляване на размера на разходите за прехвърляне, администрацията може да уведоми за преоценка.

Преди такава операция е необходимо да се определи нейната цел за наследство.

​Възможни данъчни рискове ¶

Процедурата за потискане на злоупотребата с права (чл. L 64 от CGI (Общ данъчен кодекс).

Позволява да се постави под въпрос извършена транзакция или защото е фиктивна, или е извършена с изключително данъчна цел.

Дружеството, което придобива имота, трябва да съществува реално и законно, с всички предприети стъпки: регистрация, конкретна банкова сметка, организирано общо събрание, водени сметки (ако е необходимо)... Трябва да се докаже, че дружеството не е не е фиктивно и че не е учредено за чисто фискални цели.

​Увеличете мащаба на IFI ¶

По отношение на IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), законодателят е предвидил, че заемите, договорени от дружество, контролирано от прехвърлителя, за придобиване на имущество, което му принадлежи, не подлежат на приспадане и не намаляват данъчната основа. IFI (член 973) -II-1° от Общия данъчен кодекс CGI).

Духовен начин на живот за съвременния начин на живот Как да лекуваме с #Кристали за # Twitter вторник https://t.co/7ODyuon76h https://t.co/oMQrZRUAZL

— You24healings Energy Cafe вторник, 22 май 17:02:11 +0000 2018

​Продажба като всяка друга ¶

Продажбата на себе си е преди всичко продажба със своите правила. Имотът е с право на изкупуване. Продавачът вижда риска да се наложи да продаде имота на общината или на Safer (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) в случай на предпочтително изкупуване.

По подобен начин продажбата ще доведе до нотариални такси.

​Придобиваща компания ¶

Обичайно е компанията, която придобива имота, да бъде SCI (Société Civile Immobilière), подлежаща на облагане с данък върху дохода.

Този тип компания се квалифицира като фискално прозрачна. Доходите на компанията не се облагат от името на компанията, а директно в ръцете на съдружниците.

Собственикът на имот го продава на компания, която е създал преди това или за операцията, или която вече е съществувала.

Продавачът е мажоритарен акционер на компанията. Фирмата тегли банков кредит за сума, равностойна на продажната цена на имота.

Наследствена реалност

Осъществяването на такава операция трябва да демонстрира, че е част от истинска стратегия за наследство; Например: целта на операцията е да се избегне съвместна собственост за неговите наследници, ако децата на прехвърлителя също са съдружници в придобиващото дружество.

Неговата доказана икономическа реалност ще избегне данъчна преквалификация. Очакването на предаване е конкретен пример за предимствата на продажба на компания, чийто партньор е продавачът.

С оглед на подготовката на наследяването, разчленяването на дружествени дялове е вариант, който трябва да се обмисли.

Обектът на продажба за себе си

След това продаденият имот може да бъде отдаден под наем, така че събраните наеми да могат да се използват за спазване на крайните срокове за изплащане на заема.

Това е начин за ребалансиране на наследство, съставено главно от недвижими имоти. По този начин се генерират пари, които могат да бъдат използвани повторно другаде (финансиране на работи, режийни разходи и т.н.)

Ние сме в случай на диверсификация на активите.

​Предимства и недостатъци ¶

Генератор на пари

Продажбата дава възможност да се получат пари за изпълнение на проект.

Продаването на имот означава неговото отчуждаване, дори ако тази техника позволява на продавача индиректно да запази собствеността върху продадения имот (чрез притежаване на акции).

За да извърши тази операция, дружеството, създадено от собственика-продавач, трябва да може да получи заем за финансиране на придобиването на имота, без да е сигурно, че ще бъде отпуснат заемът.

​Общ финансов интерес ¶

За компанията: процентът на възвръщаемост на придобития имот (наем, ако се отдава под наем) надвишава лихвения процент по взетата ипотека.

Лихвите по заема се приспадат от събраните наеми.

Продавачът, който поставя приходите от продажбата в друга инвестиция (доходност на тази).

​Разходи ¶

Операцията генерира различни разходи:

Забележка

Продаването на себе си не освобождава имот от съдебни действия от страна на неговите кредитори.