Viager : la fausse bonne idée ? | Les Echos Start

L'idée est intellectuellement séduisante. Acheter un bien immobilier à une personne âgée et lui verser une rente jusqu'à ce qu'elle décède s'apparente à la fois à un bon coup financier et à un pari éthiquement discutable. C'est tout le principe du viager.

Ses avantages ont de quoi faire réfléchir, comme la décote sur le prix de vente (en raison de la présence d'occupants) et la durée d'engagement, plus courte en théorie que celle d'un crédit immobilier classique. De quoi séduire les primo-accédants qui peuvent avoir du mal à financer leur première acquisition et les investisseurs locatifs, attirés par l'idée d'améliorer la rentabilité de leur opération. Mais attention au mirage.

Certains sont gênés à l'idée de « parier sur la mort », d'autres ont peur de tomber dans un gouffre financier. Si les premiers peuvent négocier avec leur conscience, les seconds auront plus de mal à se rassurer. Car oui, le viager est une option incertaine.

Accepter l'incertitude

La seule certitude que vous pouvez avoir avec le viager, c'est l'incertitude. Peu importe quand vous signez, vous ne savez pas quand vous récupérerez la jouissance des lieux.

Dans la majorité des cas, le vendeur habite encore dans son logement : c'est que l'on appelle le « viager occupé ». L'acheteur doit donc attendre qu'il libère le bien pour pouvoir s'y installer ou le louer. La mort n'est pas la seule issue, il peut aussi partir en maison de retraite.

Mais ça ne change pas beaucoup la donne car il peut bien s'écouler plusieurs années avant que vous ne puissiez déposer vos cartons dans votre nouveau « chez vous ». Au-delà du délai, c'est surtout une question d'adéquation avec vos besoins et votre mode de vie. Le logement dont vous avez besoin à 30 ans n'est pas forcément le même qu'il vous faudra à 40 ans et a fortiori encore moins à 60 ans.

Dans la même logique, si vous voulez faire du locatif, se projeter dans un horizon indéfini est périlleux. Vouloir investir dans le locatif pendant ses jeunes années est une chose, mais il est possible que l'envie vous soit totalement passée au moment où vous récupérerez le bien. Rien de pire que de se retrouver avec une maison à gérer au moment de partir backpacker autour du monde. Signer un bail en viager c'est un peu comme faire le ménage de printemps : vous savez quand vous commencez, jamais quand vous terminez.

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Du ménage, il y en aura d'ailleurs sûrement besoin au moment de la libération des lieux. Et parfois même de la décoration, voire carrément des travaux. Vous aurez beau avoir visité le bien avant de signer la vente, vous ne savez pas dans quel état vous le récupérerez des années plus tard. Votre prédécesseur pourra très bien l'avoir entretenu avec soin comme ne pas avoir fait beaucoup d'efforts pour le maintenir en état.

Un risque beaucoup trop cher

Toutes ces incertitudes font du viager un véritable pari risqué. Plus le temps passe, plus vous payez de rentes au vendeur et plus votre budget s'élève. Sans compter les éventuels travaux de remise en norme (ou de décoration) évoqués. Au point parfois de totalement rogner la décote du prix à l'entrée… et donc de remettre en question la rentabilité de l'opération. La promesse de la bonne affaire peut ainsi vite s'envoler. Le risque de mettre le doigt dans un engrenage financier est réel. Il vaut donc mieux avoir les bourses pleines pour le supporter. Comme dans tout pari, on peut perdre.

La piste du viager libre

Pour ceux qui ont toujours envie de se lancer dans le viager, des alternatives un peu moins risquées existent. Le viager libre est une bonne option pour supprimer quelques aléas. Il vous permettra de vous installer dans le logement dès la signature car le vendeur aura déjà libéré les lieux. C'est un bon moyen de limiter la détérioration du bien par le temps. Et surtout, vous n'aurez pas à payer le loyer d'une seconde habitation en attendant de pouvoir emménager. Le vendeur, lui, peut aller couler des jours heureux à Bora Bora. Happy end, tout le monde est content !

Et si la galère de la logistique vous effraie mais que la thématique vous titille toujours, sachez que certains fonds d'investissement immobilier se sont spécialisés dans l'acquisition en viager. Faire confiance à des gérants professionnels peut diminuer le risque (sans le faire disparaître pour autant), mais a aussi un coût qui se paie cash : ces fonds prélèvent des frais qui peuvent entacher la rentabilité de votre investissement.

Vous l'aurez compris, le viager c'est compliqué, n'y va pas qui veut. Le risque est élevé au point de décourager plus d'un investisseur en herbe. D'autant qu'il existe des solutions moins risquées pour acheter son premier appartement.

À noter

Pour les lecteurs des Echos START, notre partenaire Virgil , une start-up de l'immobilier qui aide les primo-accédants à acquérir un bien dans les grandes villes en investissant à leurs côtés, donne régulièrement des conseils pratiques pour réussir votre achat.

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