L'immobilier, un passage obligé, Comment gagner de l'argent sans travailler - Investir-Les Echos Bourse

Tous les conseillers et conseillères en gestion de patrimoine que nous avons interrogés mentionnent, sans exception, l'immobilier comme un passage obligé pour vivre de ses rentes. Ils insistent sur un point précis : l'effet de levier du crédit. « Si on est sur une constitution de patrimoine, il faut s'endetter et garder son liquide », explique Yves Gambart de Lignières. Il s'agit, bien sûr, en premier lieu de profiter des taux d'intérêt bas : les crédits nouveaux à l'habitat, toutes durées confondues, se concluaient au mois de juin à 1,26 %, d'après la Banque de France. Pensez toutefois à garder une enveloppe de secours : les opérations blanches (sans sortir d'argent de sa poche) sont rares et périlleuses.Outre l'effet de levier qu'il procure, le crédit permet de réduire la facture fiscale - qui peut être salée - pour l'immobilier. Car les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %), tandis que les autres revenus du capital sont soumis au PFU à 30 % (prélèvement forfaitaire unique, qui comprend les cotisations sociales). Or les aspirants rentiers sont souvent dans une tranche à 30 % ou supérieure, ce qui donne potentiellement une fiscalité totale de 47,2 % ou plus.

Abattement forfaitaire

Toutefois, les intérêts et les frais du crédit peuvent être déduits des revenus, que cela soit avec un investissement locatif ou avec une SCPI (société civile de placement immobilier). A noter que pour des revenus fonciers inférieurs à 15.000 €, il est possible d'opter à la place, avec ou sans emprunt, pour un abattement forfaitaire généreux de 30 % (qui joue aussi sur les prélèvements sociaux). Prudence, néanmoins, pour ceux qui recherchent une plus-value à court ou à moyen terme : « Il semble, à ce stade, périlleux de faire des prévisions chiffrées sur l'impact futur [de la Covid-19] sur les prix des logements », indiquait la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) dans Les Echos du 3 août. La Fédération précisait également que, lors des précédentes crises au cours de ces trente dernières années, le recul avait pu atteindre jusqu'à 7 %. De quoi inciter encore plus à choisir avec soin l'emplacement du bien.

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Diversifier avec les SCPI

Les SCPI ne seront sans doute pas épargnées, en particulier celles dans les commerces et les bureaux, les plus concernées par le confinement, et par le développement du télétravail. Mais elles offrent l'avantage de la diversification : « J'ai un client qui avait 200.000 € à placer, raconte Yves Gambart de Lignières. Sa banque lui a proposé d'investir dans une résidence pour seniors, pourquoi pas ? Sauf qu'il aurait alors fait le pari sur un seul bien, tandis qu'avec une SCPI il va répartir le risque sur 400 à 500 locataires et des dizaines de biens. » Elles sont régulièrement accusées d'afficher des frais élevés : ils peuvent, en effet, dépasser 10 % (à la souscription et en gestion, des frais s'appliquent aussi souvent à la cession). « Les frais de SCPI sont très importants, reconnaît Yves Gambart de Lignières. Après, si vous faites une acquisition d'un bien que vous laissez en gestion, entre les frais de notaire et d'agence, ce n'est pas très différent. » Loger une SCPI dans une assurance-vie est également une option intéressante fiscalement (lire p. 18) pour quiconque souhaite se lancer dans l'aventure. Mais il ne sera pas possible de profiter des conditions avantageuses d'un crédit immobilier pour acheter des parts.

Estelle Billi, ingénieure patrimoniale chez Advenis, conseille, de son côté, les SCPI européennes, « en Espagne et au Portugal, où il y a de belles opportunités », et plus particulièrement en Allemagne. La raison est simple : « En vertu d'une convention fiscale avec la France, dont l'objectif est d'éviter la double imposition, les revenus allemands bénéficient d'un crédit d'impôt » (égal au taux moyen d'imposition français appliqué à ce revenu). En effet, les loyers de la SCPI allemande auront déjà été soumis à l'impôt sur les sociétés en Allemagne (15,825 %). En plus, les prélèvements sociaux français ne s'appliquent pas. Selon Patrimea, pour un contribuable soumis à une tranche marginale à 30 %, avec un revenu brut de 100 €, une SCPI allemande délivrera en net fiscal 67,61 €, tandis qu'une SCPI française n'offrira que 52,80 €.

Une illustration qui ne tient pas compte de la situation particulière du contribuable - ce n'est donc pas un exemple universel. Ce qui vaut pour tout aspirant rentier est, en revanche, de savoir s'appuyer sur la pierre, quelle que soit la manière.