Immobilier: proche des sommets | Allnews

Yves Hulmann

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Donato Scognamiglio, directeur du CIFI, observe que l’écart entre la progression des prix de l’immobilier et celle des salaires ne cesse de se creuser.

Mercredi, le Conseil fédéral et la Banque nationale suisse (BNS) ont annoncé vouloir réactiver et relever le volant anticyclique de fonds propres pour les banques, dans le but de limiter les risques jugés en augmentation sur le marché hypothécaire et immobilier. Comment évalue-t-on la valeur d’un bien immobilier et quels sont les paramètres à prendre en considération lorsque l’on veut acheter ou vendre une maison ou une propriété par étage? Depuis plus de deux décennies, le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI ou IAZI en allemand) a développé des modèles qui servent à évaluer la valeur des biens immobiliers. Le point sur l’utilité de ces méthodes d’évaluation ainsi que sur la situation du marché en Suisse en général avec Donato Scognamiglio, directeur et associé du CIFI et professeur à l’Université de Berne, lors d’un entretien effectué à l’occasion du salon Immo’22 qui s’est tenu à la mi-janvier à Zurich.

Pour la majorité des objets, le modèle statistique parvient à expliquer de manière précise la valeur d’un objet. L’outil est très précis pour les objets standards.Depuis les années 1990, le CIFI utilise la méthode d’évaluation dite hédoniste pour estimer la valeur de maisons individuelles, d’appartements et d’immeubles de rendement. Est-il toujours possible d’évaluer le prix d’un objet immobilier à l’aide d’outils statistiques – alors qu’il s’agit d’un domaine où les décisions d’achat sont souvent prises sur la base de facteurs très personnels, voire émotionnels?

Les modèles hédonistes d’évaluation immobilière tels que nous les utilisons indiquent une fourchette de prix pour un objet immobilier donné. Par exemple, si le modèle indique que le prix d’une maison est de 1 million de francs, cela signifie qu’il y a 68% de chances que le montant de la transaction se situe entre 900'000 francs et 1,1 million de francs. Ce modèle prend en considération différents paramètres tels que la qualité d’un bien immobilier, sa surface, son emplacement, sa proximité avec les transports publics ou d’autres services. En revanche, il n’intègre pas les motifs personnels d’achats et de vente qui peuvent conduire à la réalisation d’une transaction. Ce modèle ne prétend ainsi pas être capable d’intégrer la totalité de tous les facteurs subjectifs et personnels qui peuvent motiver ou non la réalisation d’une transaction. Pour la majorité des objets, le modèle statistique parvient à expliquer de manière précise la valeur d’un objet. L’outil est très précis pour les objets standards. Il serait bien sûr possible de le compléter en y intégrant encore d’autres variables supplémentaires – mais pour quel résultat? Vaudrait-il la peine d’ajouter toutes sortes d’autres variables pour être plus précis de quelques milliers de francs? Je n’en suis pas certain.

Estimer la valeur d’un bien immobilier est une chose, financer son achat en est une autre. A quoi me sert de savoir qu’une maison individuelle vaut 1 million de francs si je ne suis pas sûr de pouvoir emprunter la somme nécessaire auprès d’une banque?

Nos modèles d’évaluation n’indiquent pas quel sera le montant de financement qu’une banque sera prête à accorder pour tel ou tel objet. Même si deux établissements utilisent un modèle d’évaluation statistique similaire, il se peut que la banque A accepte de financer l’achat d’un bien immobilier jusqu’à hauteur de 1 million de francs, alors que la banque B sera, elle, prête à aller jusqu’à 1,1 million, par exemple. Toutes les banques doivent certes appliquer des règles communes concernant le financement – par exemple en matière de fonds propres, de calcul de la capacité financière, etc. – mais il arrive néanmoins que leurs évaluations diffèrent.

Le fait que les banques évaluent à leur tour la valeur d’un bien immobilier est un instrument de contrôle important car les prix du marché sont vérifiés une seconde fois. La banque a du reste tout intérêt à ne pas surfinancer une transaction si elle sait que telle ou telle maison ne vaut pas autant que ce qu’un acheteur serait prêt à débourser. En effet, une banque peut être tenue à s’occuper elle-même de la vente d’un objet immobilier si l’emprunteur ne parvient pas à payer ses charges hypothécaires. C’est facile dans un marché haussier mais cela peut s’avérer délicat quand les prix changent de direction.

«Les salaires en Suisse ont beaucoup moins progressé que les prix de vente dans l’immobilier.»Sur Internet, on trouve toujours plus d’outils en ligne qui proposent d’évaluer, le plus souvent gratuitement, la valeur de votre maison ou appartement. Ces outils sont-ils utiles?

Je n’ai rien contre de tels outils – ne serait-ce que parce que nous mettons nous même à disposition de tels instruments d’évaluation. Les clients potentiels qui veulent utiliser de tels outils doivent toutefois être conscients que ces instruments ne fournissent pas une estimation au millier de francs près mais que ces plateformes ont au contraire tout intérêt à fournir des fourchettes de prix très larges afin de pouvoir prendre contact avec le plus grand nombre de clients potentiels. Souvent, ces plateformes mettent à disposition ces outils d’évaluation en ligne avant tout comme un moyen de collecter des «leads» de clients potentiels. De notre côté, au CIFI, nous n’investissons pas dans l’immobilier mais nous analysons le marché et fournissons des outils statistiques.

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— The Cook's Station Tue Feb 18 17:29:05 +0000 2020

Les outils d’évaluation du CIFI fonctionnent-ils aussi lorsque des chocs externes surviennent – ou seulement quand les marchés évoluent de manière stable?

La soudaine apparition de la pandémie à Wuhan en début d’année 2020 a été l’exemple d’un tel choc - en l’occurrence, un choc positif s’agissant du marché de l’immobilier en Suisse, du fait que beaucoup de ménages ont commencé à chercher un logement avec une pièce en plus. Dans un tel cas, nos modèles d’évaluation ont simplement suivi l’évolution du marché résultant de ce choc.

Fonctionnent-ils aussi en cas de choc négatif? Dans ce type de situations, certains vendeurs cherchent plutôt à cacher le fait qu’ils ont accepté de vendre leur bien à un prix plus bas qu’ils l’ont acheté.

Tôt ou tard, si les prix baissent, cela s’observera dans les statistiques du marché. Si le marché devait repartir à la baisse, le modèle suivra cette tendance. Maintenant, il est certain qu’une inversion de tendance serait surprenante pour beaucoup de gens. Les deux tiers des personnes qui sont sur le marché sont âgées de moins de 50 ans. Or, cela fait depuis maintenant environ 30 ans que les prix évoluent, tendanciellement, presque toujours à la hausse en Suisse.

«Côté positif, la conjoncture reste solide en Suisse. L’immigration demeure élevée – même en 2020, ce sont plus de 50'000 personnes qui sont venues s’installer en Suisse.»Comment analysez-vous l’évolution du marché en Suisse depuis l’éclatement de la pandémie il y a deux ans?

Ma première observation est que les salaires en Suisse ont beaucoup moins progressé que les prix de vente dans l’immobilier. En 2021, les prix des villas ont augmenté de près de 7% en moyenne en comparaison de l’an précédant, les prix des propriétés par étage (PPE) ont aussi augmenté d’environ 5% l’an dernier, tandis que les salaires sont, eux, restés pratiquement inchangés. Sous forme de boutade, on entend parfois dire que pour pouvoir s’acheter une maison en Suisse, la règle des 3G s’applique désormais également: à savoir qu’il faut avoir soit gagné («gewonnen» en allemand), volé («gestohlen») ou hérité («geerbt»). Il est certain que les choses ne pourront pas continuer d’évoluer de cette façon pendant encore des années.

Assiste-t-on à une situation de surchauffe du marché de l’immobilier en Suisse?

Pour savoir s’il s’agit d’une surchauffe, il y a habituellement deux arguments qui s’opposent. D’un côté, certains considèrent qu’un prix payé ne peut jamais être considéré comme trop élevé car, sinon, ce prix n’aurait justement jamais été payé. De l’autre, il y a ceux qui, à l’exemple de la BNS, comparent régulièrement l’évolution des prix des transactions avec celle des loyers, des salaires, etc., pour fournir ensuite une appréciation de la situation. Intuitivement, mon impression est que l’on commence à voir le sommet – et je n’ai encore jamais vu de montagne où il ne faut pas redescendre après avoir atteint le sommet.

Tant que les taux d’intérêt restent à un niveau historiquement faible en Suisse, pourquoi le marché devrait-il commencer à corriger?

Il y a toujours à la fois des facteurs positifs et négatifs qui s’opposent. Côté positif, la conjoncture reste solide en Suisse. L’immigration demeure élevée – même en 2020, en pleine pandémie de coronavirus, ce sont plus de 50'000 personnes qui sont venues s’installer en Suisse en tenant compte du solde net. Et puis, il y a des restrictions importantes en matière d’utilisation du sol.

Côté négatif, l’évolution des taux d’intérêt constitue bien sûr un grand facteur d’incertitude. En effet, même si la BNS maintient sa politique inchangée, les coûts de refinancement sur les marchés internationaux ont déjà commencé à s’ajuster. De plus, il faut aussi tenir des changements d’habitude induits par le coronavirus – les gens quitteront les centres-villes et les agglomérations proches des villes pour aller habiter plus loin et moins cher s’ils peuvent continuer de travailler deux jours en home-office par semaine? Il est encore difficile d’avoir une réponse à ces questions.

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