Comment fonctionne le plafonnement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Depuis le 1er novembre, les deux villes ont mis en place des plafonds pour les loyers. Cela a pour but de faire diminuer la forte tension locative actuelle. Explications.

Après Paris (de 2015 à 2017 et de nouveau depuis 2019), Lille* (depuis 2020) et les villes de Plaine Commune** en Seine-Saint-Denis (depuis juin 2021), Villeurbanne et Lyon ont mis en place le dispositif de plafonnement des loyers depuis le 1er novembre.

Un secteur en tension

Ces deux communes répondent aux critères de forte tension locative fixés par la loi Elan. Il s’agit d’une part du niveau des loyers (fort écart des loyers entre le parc privé et le parc social et niveau de loyer médian), et d’autre part de la dynamique de construction. "En effet, Lyon et Villeurbanne présentent un marché particulièrement tendu et concentrent 71% du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon", précisait un communiqué de la préfecture du Rhône fin septembre.

En 10 ans, la métropole de Lyon a accueilli 150.000 habitants supplémentaires. "Une attractivité qui n’est pas sans conséquence sur le marché du logement et qui impacte fortement les prix et la capacité d’une grande partie de la population à accéder à un logement abordable dans certains secteurs du territoire", précise la métropole. Le loyer médian calculé par l’Observatoire local des loyers (OLL) était en 2020 de 11,90 €/m², de 12,6 € sur Lyon et Villeurbanne. Pour les petites surfaces, les loyers les plus élevés peuvent atteindre 22,60 €/m2 avec un loyer médian de 15,6 €/m². En 2020, sur 70.606 demandes de logements sociaux, seulement 7443 ont été satisfaites.

Les logements concernés

Le dispositif d’encadrement des loyers, qui repose sur les données de l'OLL pour lequel l'agence d'urbanisme de l'aire métropolitaine lyonnaise a été agréée en février 2021, concerne pour 2 ans les contrats de location des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989) ou en bail mobilité (bail de 1 mois à 10 mois d’un logement meublé).

Maybe if you or mom actually knew how to manage your finances, in knowing when to be frugal and knowing when to inv… https://t.co/4sWt24AmcC

— Tedbob Squarepants (Ted Wynton) | BLM | VAX’D WAH Mon Mar 02 23:59:25 +0000 2020

Il s'applique aux baux signés à partir du 1er novembre pour une première mise en location, un changement de locataire, un renouvellement de bail. En revanche, il ne s'applique pas aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM (Société d’économie mixte), aux logements conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat), aux logements soumis à la loi de 1948, aux locations saisonnières ni aux logements meublés dans certaines résidences avec services.

Comment fonctionne le dispositif

Lyon et Villeurbanne ont été découpées en 4 zones (secteurs géographiques). Les loyers de référence varient donc d’une zone à une autre et dans chaque zone des variations de loyers sont également établies selon : la zone géographique, la typologie du logement (T1, T2… etc.), l’année de construction du logement, et le fait que le logement soit loué vide ou meublé.

L’encadrement des loyers se base sur ces références, augmentées de 20% (loyers de référence majorés) ou diminuées de 30% (loyers de référence minorés). Les loyers appliqués par les bailleurs ne peuvent plus dépasser en principe les loyers de référence majorés. Mais "un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les logements meublés, une majoration unitaire par mètre carré est appliquée au loyer de référence pour tenir compte de l’écart de loyers constaté entre logements loués vides et un logement loué meublé", précise la métropole.

Pour connaître le loyer de référence, un locataire ou un propriétaire peut utiliser un calculateur : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/

Existe-t-il des sanctions en cas de non-respect?

Si un locataire constate que son loyer ne respecte pas le plafonnement, il doit envoyer un courrier avec accusé réception à son propriétaire pour lui demander de se mettre en conformité au moins 5 mois avant le terme du contrat. Si le propriétaire n'agit pas, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation pour effectuer une médiation. Si un accord n’est toujours pas trouvé, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Le locataire devra également signaler à la Métropole de Lyon que son loyer ne respecte pas l’encadrement des loyers, via l’adresse : encadrementdesloyers@grandlyon.com. La métropole de Lyon transmettra le signalement aux services de l'Etat.

Lorsqu'un contrat de bail ne respecte pas le plafonnement des loyers, le préfet peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. La métropole de Lyon précise: "Si cette mise en demeure reste infructueuse, le Préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant peut s’élever jusqu’à 5000 € pour une personne physique et 15.000€ pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer".

*dont Hellemmes et Lomme, deux anciennes communes associées désormais à la ville de Lille

**Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse