Covid-19 : les nouveaux prix de l’immobilier en bord de mer

A en croire les agents immobiliers, le marché de la résidence secondaire a rarement fait l’objet d’une telle frénésie. Traumatisés par les confinements successifs, nombre de citadins repensent leur mode de vie.« La résidence secondaire n’est plus seulement un lieu de détente et de loisirs où l’on passe quelques semaines par an. Il est plus juste de parler de seconde résidence. On y vient toujours en week-end, pour les vacances, mais on peut aussi y télétravailler une partie de la semaine », constate Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

Selon une étude récente de l’Observatoire Société & Consommation (Obsoco), 5 % des Français interrogés expriment l’envie d’acheter une résidence secondaire à un horizon de 2 ans, soit 2,3 millions de nos concitoyens. Sachant qu’ils sont déjà 2,7 millions à en posséder une. « En 2020, notre réseau a enregistré une hausse de 12 % des ventes sur ce marché habituellement stable », confirme Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. Le fait que l’immobilier reste une valeur sûre, un refuge par temps de crise, accentue le phénomène.

« Des prix de parisiens »

Cependant, il faut raison garder et, sur un marché qui semble en surchauffe, éviter de surpayer son acquisition. Les vendeurs savent qu’ils ont affaire à une population dont le pouvoir d’achat est plutôt élevé et n’hésitent pas, dans les régions les plus recherchées, à fixer leur prix en conséquence. « Des prix de parisiens », entend-on souvent dans la bouche d’autochtones qui n’apprécient guère l’invasion et les tensions sur le marché immobilier local.

Par ailleurs, quel que soit le nom qu’on lui donne, une seconde résidence, c’est deux fois plus de frais. Travaux de rénovation, abonnements, consommations, entretien, assurances, impôts, autant de coûts cachés qu’il convient d’anticiper. Pour couvrir ces frais, louer sa maison devient vite incontournable. Encore faut-il se trouver dans un secteur prisé qui intéressera les touristes, même hors saison, lorsque le propriétaire n’y mettra plus les pieds.

L’atlantique a la cote

Et, pour cela, rien de tel que la proximité de la mer. Certes, les Parisiens, les Lyonnais, les Bordelais ou les Toulousains ont redécouvert avec la crise sanitaire les charmes de leurs voisinages respectifs, du Vexin normand à la Dordogne. Mais, selon une récente étude du réseau Orpi, les Français privilégient toujours le littoral, à 54 %, contre la campagne, à 25 %.

L’actuelle ruée des acquéreurs vers les côtes en témoigne, provoquant une poussée de fièvre sur des marchés parfois déjà tendus. La nouveauté ? « Nous notons plus de demandes sur la façade atlantique qu’ailleurs », remarque Julien Haussy, fondateur d’Espaces atypiques. Le climat et les prix plus doux font, semble-t-il, la différence. Les stations picardes et normandes ont ainsi été prises d’assaut. Sur la côte d’Opale, « faute de biens à vendre, les prix ont grimpé de 5 à 10 % depuis un an », note Cécile Windal, responsable du secteur pour Sotheby’s Realty. Au Touquet-Paris-Plage, station chic de cette portion de littoral, il n’est pas rare de payer 10. 000 €/m² pour un appartement en front de mer avec travaux. Plus populaire, Fort-Mahon voit sa cote grimper. Un appartement de 100 m²avec extérieur et vue sur la mer vient d’y trouver preneur pour 650.000 €.« Même à Dieppe, en Normandie, les valeurs ont pris de 10 à 25 %, selon la qualité des logements », affirme le patron de l’agence Victoria Immobilier. Dès que nous rentrons un bien à la vente, il part en 10 à 15 jours ». L’arrière-pays de Deauville profite tout autant de l’arrivée de nouveaux acquéreurs, qui peuvent trouver autour de Lisieux, Livarot ou Orbec une petite longère à colombages à partir de 200 000 à 230 000 €. « En pays d’Auge, on note aussi un engouement pour les maisons en pierre de Caen, qui se vendent parfois en une semaine », remarque Béatrice Gayon, responsable du secteur pour Mercure Normandie.

L’effet TGV joue à plein

Mais c’est la Bretagne qui remporte l’oscar de la destination la plus recherchée. L’effet TGV a joué à plein en faveur de villes comme Saint-Malo, située à un peu plus de 2 heures de Paris. Soutenus par la demande, les prix ont augmenté de 10 à 15 % sur un an. « Dans la baie de Douarnenez, j’ai vendu à un Parisien, sans visite, une maison de 140 m² avec un hectare de terrain pour 650 000 € », note Ronan Pradeau, directeur de Bretagne Sud Sotheby’s International Realty.

Il faut dire que Quimper, tout près, n’est qu’à 3 h 15 de Paris en train. Idem à Quiberon, à 30 mn en voiture de la gare TGV d’Auray : « Les maisons se négocient en 24 ou 48 heures et, faute de biens en portefeuille, les prix ont grimpé de 10 à 15 % », note Marie Postollec, gérante d’une agence Century 21. Un succès qui s’explique aussi par les tarifs pratiqués : « Le littoral breton reste le moins cher, même si les prix ont progressé de 6 % en 2020 et feront sans doute de même cette année », affirme Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez MeilleursAgents.

L’avis de l’expert

Questions à Christophe Billet, Avocat associé en droit fiscal au cabinet DS Avocats.

Quel est l’intérêt de créer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir une résidence secondaire en famille ou entre amis ?

Christophe Billet : Il y en a plusieurs. Tout d’abord la simplicité du procédé. Il suffit d’être au moins deux associés. Il faut ensuite ouvrir un compte bancaire au nom de la société en formation afin d’y déposer les apports au capital et rédiger les statuts avec un avocat, qui se chargera de la faire immatriculer. C’est l’affaire de quelques centaines d’euros, hors honoraires. Il sera ensuite plus facile pour les associés d’obtenir un seul prêt auprès de la banque au nom de la SCI. C’est donc un bon moyen pour investir en commun dans l’immobilier.

La SCI est-elle toujours aussi avantageuse si l’on veut louer sa résidence secondaire plusieurs semaines par an ?

C. B. : En principe, la SCI est fiscalement transparente, c’est-à-dire que, si le résultat est déterminé au niveau de la société, l’impôt est acquitté par les associés. Ce résultat, égal aux recettes locatives après déduction des charges afférentes à l’immeuble, est déclaré par la SCI au moyen d’une déclaration numéro 2072. Une fois le résultat de la SCI établi, chaque associé déclare sa quote-part dans les bénéfices de la société. Il sera alors imposé sur ses revenus en fonction de sa participation au capital. Mais la SCI, comme son nom l’indique, doit avoir un objet civil. Or, la résidence secondaire est généralement louée sous le régime de la location meublée, qui est considérée comme une activité commerciale. Et l’exercice d’une activité commerciale par une SCI la rend automatiquement passible de l’impôt sur les sociétés. Elle perd donc sa « transparence » fiscale. De plus, en cas de vente, la SCI qui fait du meublé ne profite pas des abattements sur les plus-values appliqués en fonction de la durée de détention du bien. La plus-value sera ensuite distribuée aux associés qui seront imposés sur les dividendes. Mieux vaut, pour louer meublé, créer une SARL de famille.

Qu’en est-il de la transmission du bien détenu par la SCI ?

C. B. : L’intérêt dans le cadre de la transmission de son patrimoine est que l’on peut faire des économies sur les droits de succession à payer en transmettant progressivement des parts sociales de la SCI, a fortiori si elle est endettée.

Est-il facile de céder ou d’acheter des parts au sein d’une SCI déjà constituée ?

C. B. : Une vente de parts de SCI s’opère par contrat sous-seing privé, c’est-à-dire que l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, contrairement aux cessions d’immeubles. Préalablement à l’acquisition, la prudence conseillera toutefois de faire réaliser un audit financier, juridique et fiscal de la société car l’acquéreur sera responsable des dettes de celle-ci. Il convient donc de connaître précisément son actif et son passif, afin d’éviter les mauvaises surprises.