Combien de temps pour rentabiliser un achat immobilier ?

Combien de temps pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale ?

Le comparateur et courtier en produits financiers Meilleurtaux.com a récemment présenté sa dernière étude « Acheter ou louer ? », pour aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale. « Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 m² (soit 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019 en moyenne), indique Meilleurtaux.com. Sur les 36 villes étudiées, 4 villes à savoir Caen, Clermont Ferrand, Metz, Nîmes, voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière ».

L’accroissement de la durée de détention nécessaire s’accroit à Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux. « A Paris, il faut 4 ans et 8 mois de plus qu’en 2019 pour que l’achat de sa résidence principale soit « économiquement intéressant », idem pour Montreuil, il faut aujourd’hui 8 ans et 5 mois pour que son bien soit plus intéressant à l’achat qu’à la location, alors qu’en 2019, il fallait 3 ans, ajoute Meilleurtaux.com. Mais c’est Lyon qui enregistre la progression la plus forte, la ville voit plus que doubler le nombre d’années nécessaire à l’atteinte de la rentabilité, avec 18 années contre 7 années et 6 mois en 2019, un phénomène dû à la forte hausse des prix enregistrée sur cette ville qui connait la plus grosse évolution en France. Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l’on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe à 1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable à l’achat. »

S’il existe de grandes disparités entre certaines villes, l’achat immobilier reste une vraie valeur refuge.

Quel délai pour revendre un bien immobilier ?

La question de la rentabilité d’un achat immobilier peut également concerner un projet de revente. Quel délai pour revendre un bien immobilier ? L’idée, pour revendre un bien immobilier à un moment où l’achat aura été rentabilisé, est d’absorber les frais inhérents à la transaction immobilière que sont les frais de notaire. Ces derniers représentent 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et comprennent une taxe départementale (variable selon les départements mais en moyenne de 4,5%) ; une taxe communale (1,20%) ; Des frais d’assiette (0,10%) ; la rémunération du notaire ou « émoluments » proportionnels, compris entre 0,79% (pour la tranche au-delà de 60 000€) et 3,870% (pour la tranche de 0 à 6 500€) ; des émoluments de formalités ; sans oublier les frais de publication par le service des hypothèques.

« Avec une augmentation du marché à 3% par an, il faut attendre au moins 2 ans pour rentabiliser et absorber ce coût, estime Dominique Charlemaine. Mais il faudra attendre une année de plus si vous devez aussi intégrer des frais d’agence, et une autre pour absorber le coût des travaux potentiels qui étaient nécessaires à vos yeux mais qui n’ont pas forcément augmenté la valeur intrinsèque du bien. Pour les biens immobiliers situés sur un marché plus atone, la durée de détention est plus importante ».

Rentabiliser un investissement locatif : de grandes disparités selon les villes

Concernant l’investissement locatif, de grandes disparités existent selon les villes. A Paris et en proche banlieue pas exemple, les prix sont élevés en termes de ratio prix/m2. Les acquéreurs achètent cher, et ne bénéficient pas d’une très bonne rentabilité. « Si vous achetez 150 000 ou 180 000 une studette de 15 m2, soit 10 000 euros/ m2 ou 12 000 euros/ m2, et que vous la louez 700 euros par mois, il y a fort à parier que le remboursement du crédit auquel s’ajoutent le paiement des taxes foncières et des travaux de copropriété, pèsera plus que ce que rapporte le produit immobilier en lui-même, en termes de rentabilité locative.

Mais avec l’augmentation des prix, les produits achetés il y a 15 ou 20 ans ont pris de la valeur. Sur le marché parisien, on ne fait pas de rentabilité locative mais de la rentabilité foncière, du capital ».

En province, dans les villes où l’immobilier est beaucoup moins cher, le raisonnement est différent. « Si vous achetez 70 000 euros un 2 pièces de 40 m2 à Pau, que vous le louez 450 euros, avec un crédit à rembourser de 300 ou 320 euros, vous bénéficierez d’une meilleure rentabilité locative, explique Dominique Charlemaine. De l’argent sera certes généré tous les mois ou tous les ans mais 10 ans plus tard, dans une commune peu dynamique, où le bassin de l’emploi n’est pas forcément présent, le bien immobilier vaudra le même prix ».

Choisissez donc bien la ville où vous investirez, en fonction de vos objectifs !