Immobilier : Qui paie quoi lors de l’achat d’un logement ?

Que vous soyez acheteur ou vendeur d'un bien immobilier, vous allez forcément devoir supporter divers frais annexes. Le tout est de déterminer lesquels vous incombent, afin d'anticiper le montant de l'enveloppe à prévoir et de ne pas se retrouver pris de court.

Du côté de l'acheteur

L'acheteur supporte logiquement des frais très lourds lors d'une transaction immobilière puisque, outre le prix du bien, il doit régler ce qu'on appelle injustement les « frais de notaire ». Ces coûts consistent en réalité essentiellement en des taxes diverses prélevées pour le compte de l'État (droits de mutation, débours, publication foncière…), tandis qu'une petite partie revient effectivement au notaire (émoluments). L'addition représente entre 7 et 8 % du prix de vente dans l'immobilier ancien, contre 2 à 3 % si vous optez pour le marché du neuf.

Bien que ce soit très rare, sachez que vous pouvez passer un accord avec le vendeur pour qu'il prenne les frais de notaire à sa charge. Mais il va falloir être très convaincant, d'autant que ce dernier supporte lui aussi son lot de factures.

Du côté du vendeur

De multiples coûts viennent en effet diminuer le gain réalisé lors d'une vente immobilière, et ce, sans même compter les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du crédit qui a servi à financer ce bien (limitées à 3 % du capital restant dû depuis 1999).

A minima, le vendeur doit débourser plusieurs centaines d'euros pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires imposés par la loi. De même, si le logement se situe dans une copropriété, il faudra fournir au notaire un « état daté » récapitulant l'ensemble des charges liées à ce lot et dont le montant est plafonné à 380 euros depuis 2020.

Plus encore, si vous faites appel à une agence immobilière, ce sera en principe à vous de régler ses honoraires (compris entre 4 et 8 % du prix de cession). Ceci dit, rien ne vous empêche de vous mettre d'accord avec l'acquéreur pour une prise en charge moitié-moitié. Dans tous les cas, le mandat de l'agence doit indiquer clairement à qui incombe le paiement de la commission.

En pratique, les propriétaires sont souvent tentés de surestimer la valeur de leur bien pour compenser le coût de la commission d'intermédiaire. Une stratégie à moindres frais mais qui présente le risque d'allonger les délais de cession en décourageant les acheteurs potentiels et en augmentant les négociations de tarif.

Une répartition au prorata

La possession d'un bien entraîne nécessairement un certain nombre de frais annuels. En cas de vente en cours d'année, il est alors d'usage que l'acheteur prenne en charge en partie ces coûts. Mais attention à bien le négocier avec l'autre partie dès le départ.

Côté impôts locaux, la taxe d'habitation et la taxe foncière peuvent ainsi faire l'objet d'une clause « prorata temporis », spécifiée dès le compromis et réaffirmée dans l'acte authentique de vente. Elle signifie alors que chacun assume ces coûts en fonction du temps passé dans le logement au cours de l'année concernée. Dans l'hypothèse d'une copropriété, c'est en principe au vendeur et actuel propriétaire d'assumer les frais du dernier appel de fonds du syndic. Néanmoins, une répartition au prorata peut, là encore, être convenue avec l'acheteur.