À la recherche d'un bien immobilier ? 10 questions à vous poser avant d’acheter...

Dès le 1er janvier 2022, les banques devront faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. Le montant prêté sera calculé en fonction de la valeur d'expertise et non plus du prix d'achat. Un nouvel obstacle se dresse sur le chemin vers l’acquisition d’un bien immobilier. Comment vous préparez au mieux à parcourir ce chemin du combattant ?

Vous pensez avoir trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves? Des frais de notaires à votre capacité de remboursement en passant par le solde restant dû, il y a de nombreux éléments à prendre compte avant de vous engager à acheter un bien. On fait le point en 10 questions:

Quelle est votre capacité de remboursement ?

"C’est difficile d’établir une liste de critères applicables à tous, puisque chaque situation est différente. Mais, en somme, tout dépend du profil à risque de l’acheteur ou des acheteurs", résume Kristien Viaene, administratrice de l’agence immobilière Dewaele Brussel Zuid.

Pour établir ce profil à risque, les banques prennent plusieurs critères en compte : un emploi stable est toujours un plus. Un contrat à durée indéterminée avec une rémunération confortable a par exemple tendance à rassurer les banquiers. Mais, ce n’est pas parce que vous travaillez comme intérimaire que vous ne pourrez pas pour autant décrocher un prêt. Le banquier regarde avant tout la pérennité de vos revenus.

Acheter seul(e) ou avec votre partenaire change la donne : vous ne pourrez pas emprunter le même montant si vous disposez d’une seule source de revenus ou de deux, sauf si vos revenus sont assez conséquents.

Le critère principal pour accorder ou non un crédit immobilier reste la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire à l’issue d’une période convenue. Cela vaut aussi bien pour les célibataires que pour les ménages. Donc si vous êtes célibataire, mieux vaut avoir les reins solides si vous comptez acheter.

À combien s’élèvent vos fonds propres ?

Vos fonds propres vont avoir un impact conséquent sur le montant que vous pourrez emprunter et le taux qui vous sera accordé. Il est donc conseillé de posséder au moins une petite épargne. Plus elle sera conséquente, plus votre banquier fera preuve de de souplesse pour vous proposer un crédit intéressant. Biens immobiliers, économies sur votre compte d’épargne, assurance à long terme… prenez connaissance de " tout " ce que vous possédez.

Depuis janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique appellent les institutions bancaires à davantage de prudence en matière de crédits aux particuliers. Les banques sont censées demander un apport individuel de minimum 10% de la valeur du bien, sans compter les frais de notaire.

Dans la réalité, chaque organisme bancaire applique sa propre politique: " Il se peut qu’une banque ait choisi de se limiter à 100 emprunts par an. Si vous êtes le 99e, il se peut que les banquiers soient beaucoup plus stricts étant donné qu’ils ont atteint leur quota ", explique Kristien Viaene.

Êtes-vous déjà propriétaire ?

L'apport de 10% devient 20 % si vous achetez un bien comme investissement. "C’est une mesure de protection pour les acquéreurs : il peut y avoir un vide locatif et d’autres frais, d’où la prudence supplémentaire ", explique Rodolphe de Pierpont, porte-parole de Febelfin qui représente le secteur financier en Belgique.

Si vous êtes déjà propriétaire, le bâtiment que vous possédez (partiellement) est considéré comme une garantie supplémentaire pour les banques, ce qui peut jouer en votre faveur pour obtenir un taux plus avantageux. En fonction de la conjoncture, vous pouvez aussi demander de réévaluer les conditions de votre premier prêt pour éventuellement réduire le taux d’emprunt ou la période de remboursement.

Avez-vous pris en compte les frais de notaire et l’abattement ?

Avant de vous engager dans une offre, il est toujours important de savoir si vous pouvez réellement financer l’acquisition et les coûts qui y sont liés, comme les droits d’enregistrement et les frais de notaires. "Il ne faut pas oublier que les frais supplémentaires varient entre 10 et 15 % en fonction de la région", avertit Rodolphe de Pierpont.

Vous voulez savoir à combien s’élèveront les frais d’acte d’achat ? Pour avoir une estimation, consultez l’outil de la plateforme notaire.be.

Si vous achetez votre premier bien immobilier, vous pourriez bénéficier d’un abattement. Autrement dit, une diminution de la base taxable accordée par l'administration fiscale. Mais attention, il y a des conditions à remplir : aucun des acquéreurs ne peut posséder un autre immeuble destiné (partiellement) à l’habitation en Belgique ou à l'étranger et les acquéreurs doivent conserver leur résidence principale dans l'immeuble acquis durant une période de cinq ans ininterrompue.

S’agit-il d’un bien neuf ou à rénover ?

Il se peut que vous ayez jeté votre dévolu sur une habitation qui doit être rénovée. Dans ce cas, il faut prévoir un budget rénovation où intégrer ces coûts dans une demande de crédits.

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Si vous achetez un appartement ou un immeuble neuf, attention : vous allez très probablement devoir vous acquitter d’une TVA de 21 % plutôt que de des droits d'enregistrement.

►►► À lire aussi : Immobilier: signer un compromis en ligne est officiel et définitif

Le vendeur peut ainsi récupérer l’intégralité de la TVA payée en amont (sur la construction ou sur le prix d’acquisition du bien). Si c’est le cas, le vendeur l’indiquera à l'acheteur et le mentionnera dès le premier écrit (offre ou compromis). A défaut, l'acquéreur paiera les droits d'enregistrement.

L’expertise obligatoire des biens, comment ça marche ?

Dès le 1er janvier 2022, les banques devront faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. Le montant prêté sera calculé en fonction de la valeur d'expertise et non plus du prix d'achat.

Ces experts vont évaluer la valeur du bien. Dans ce cadre, il ne faut pas mélanger la valeur intrinsèque d’un bien (un calcul purement technique basé sur le terrain et les matériaux) et la valeur du marché. " La valeur intrinsèque est généralement moins élevée que la valeur du marché ", précise Kristien Viaene.

"Le prix est surtout déterminé par la loi de l’offre et de la demande. Le risque c’est que l’écart entre la valeur inscrite dans l’expertise et la valeur du marché se creuse", avertit la gestionnaire d'agence immobilière. Imaginons par exemple que le vendeur demande 300.000 euros pour un appartement et que l’expertise évalue la valeur du bien à 250.000 euros. "Si le prix d’un bâtiment est surévalué, la banque refusera certainement le prêt", ajoute-t-elle.

De son côté, le porte-parole de Febelfin voit un autre avantage à cette expertise : "C’est une mesure qui permet de négocier le prix avec le vendeur." Avant d'ajouter: "C'est une mesure de protection : ça lui permet de minimiser les risques s’il est contraint à une revente forcée, en cas de séparation par exemple."

Avez-vous consulté le certificat énergétique du bien ?

Le certificat de Performance Energétique de votre Bâtiment (PEB) est un document obligatoire en cas de vente ou de location de votre bien. Il s'agit du "bulletin Energie" de votre bâtiment. Il vous donne une idée de ce que vous devrez consommer comme énergie, il vous indique également les éléments à améliorer pour réduire votre consommation.

►►► À lire aussi : A quoi sert le certificat PEB?

" Le certificat PEB est obligatoire dès la mise en vente du bien. Les candidats acheteurs n’y font pas souvent vraiment attention, pourtant ce document est utile : quand un bien appartient à la catégorie F ou G, cela veut dire que vous devrez prévoir des investissements, que ce soit en isolation, système de chauffage, etc. ", conseille Rodolphe de Pierpont.

Et l’assurance sur le restant dû dans tout ça ?

À la banque, quand on achète, on veut tous un taux bas. Mais, rester focalisé uniquement sur le taux du crédit hypothécaire ne serait pas une bonne idée. Souvent, les banques disent qu’ils peuvent vous accorder une "faveur" sur le taux à condition que vous souscriviez une assurance solde restant dû auprès de la banque et/ou à une assurance incendie.

Vous pouvez souscrire une assurance solde restant dû en combinaison avec un prêt hypothécaire pour acheter votre maison ou votre appartement. Cette assurance sert de garantie tant pour votre famille que pour la banque au cas où vous décèderiez avant l’échéance du prêt, car le solde restant du prêt doit, en effet, encore être remboursé.

►►► À lire aussi : Assurance solde restant dû : là où les banques se rattrapent

Même si vous n’êtes pas obligé(e) de contracter votre assurance solde restant dû auprès de la banque qui vous accorde le prêt, les banques accordent souvent une réduction sur votre prêt hypothécaire si vous contractez votre assurance solde restant dû via elles.

Prenons un exemple concret : un couple veut emprunter 400.000 euros pour l’achat de sa maison. Au taux de 1,50% (sur 25 ans), le total d’intérêts qu’il devra payer est de 79.923 euros. Au taux de 1,70%, le total d’intérêts monte à 91.281 euros. Le couple se dit qu’avec une différence de 11.358 euros, il fait une bonne affaire. Mais si on inclut dans le calcul l’assurance solde restant dû, l’économie n’est plus que de 2237 euros avec le meilleur taux…

La banque est par ailleurs tenue de proposer à l’emprunteur un document sur lequel figurent la totalité des coûts liés à ce crédit. Et pas seulement le taux qu’elle lui propose.

Offre avec ou sans clause suspensive ?

Qui dit achat immobilier, dit trois étapes clés. Après une visite concluante, le candidat acquéreur fait une offre au vendeur, souvent avec un ou des clauses suspensives comme l'octroi d'un prêt par la banque. Si l'offre est acceptée, il faut ensuite signer le compromis de vente. L'acheteur est déjà engagé fermement puisqu'il doit verser au vendeur 10% de la valeur du bien. Enfin, dernière étape, il s'agit de la signature de l'acte d'achat.

Mais prudence : pour faire une offre sans clause suspensive, il faut être certain que la banque donnera son feu vert pour votre emprunt hypothécaire. Si ce n’est pas le cas et que l’offre n’est pas honorée, il vous faudra verser des indemnités à la personne qui pensait avoir vendu son bien.

" Préparez votre dossier : quels sont vos besoins ? Il vaut mieux discuter avec son banquier avant et pas après la soumission. Vous pourrez voir ensemble vers quoi vous pouvez vous diriger et à quelles conditions ", conseille Rodolphe de Pierpont.

Je manque de moyens, existe-t-il des aides ?

Sans le soutien des parents, franchir le pas d’un premier achat n’est pas toujours simple pour les jeunes. C’est pourquoi des aides existent. À Bruxelles, moyennant certaines conditions, Citydev propose des logements neufs aux particuliers, subsidiés par la région bruxelloise.

Le crédit hypothécaire du Fonds du Logement de la Région Bruxelles-Capitale peut aussi accorder des crédits hypothécaires pour acheter à des taux plus avantageux que les banques, là aussi moyennant certaines conditions.

►►► À lire aussi : Devenir propriétaire, un privilège de "vieux" ? La galère du premier achat

En Wallonie, plusieurs types d’aides existent, via par exemple la Société Wallonne du Logement et les sociétés de logement de service public de Wallonie (SLSP).

Pour financer les frais d’achat d’un premier logement (droits d’enregistrement, frais de notaire, commission de l’agence immobilière, etc.), le Fonds du Logement de Wallonie propose un crédit à 0%.