Prix immobilier : faut-il parier sur une baisse et remettre son achat à plus tard ?

Un nombre de transactions record, des prix qui s’envolent… Le marché de l’immobilier chauffe. Mais jusqu’à quand ? Faut-il attendre (un peu) avant d’acheter pour profiter d’une accalmie ?

Le marché de l’immobilier ne fléchit pas. Selon la dernière note de conjoncture des notaires, le volume de ventes de logements anciens atteint 1 130 000 transactions sur un an à fin mai, un niveau record depuis 2000 ! Une demande soutenue qui tire les prix vers les hauts. A la fin août, ils devraient grimper sur un an de +5,5% pour les appartements et même de +8,9% pour les maisons, d’après les projections issues des avant-contrats. Une frénésie quasi-généralisée avec des pics notamment en Ile-de-France, à Lyon, Toulon, Montpellier, Troyes, Poitiers ou encore Brest. Dans ces villes, le prix de vente des maisons a progressé de près de 10% sur les 12 derniers mois. Mais jusqu’où cette flambée des prix de l’immobilier ira-t-elle ?

Une chose est certaine, la situation actuelle « confirme l’attrait vers un besoin renforcé d’espace, notamment des résidents des grandes métropoles » qui s’est accélérée avec la crise sanitaire, notent les notaires. Si les prix à Paris stagnent à un très haut niveau, 10 720 euros le m² en août, la capitale « fait actuellement face à un phénomène d’exode urbain, les ménages privilégiant un espace de vie plus agréable en proche banlieue. Cette transformation du marché a induit une hausse considérable des prix, plus particulièrement des maisons, en périphérie des grandes villes », signalent les économistes de La Banque Postale dans leur dernière étude sur le marché de l’immobilier.

Des prix qui ont presque doublé en 20 ans

Cette hausse des prix ne date pas d’hier. Un récent rapport de l’OCDE (1) estime ainsi qu’en France, le prix réel des logements a bondi de près de 90% entre 2000 et 2020. A titre d’exemple, il constate que pour acheter un appartement de 60m2 dans une capitale, un couple avec deux enfants devait consacrer 6,8 années de salaire en 1985 mais 10,2 ans en 2015. L'augmentation du coût des logements est particulièrement criante « dans les zones urbaines, où le parc de logements et l’offre de terrains à construire sont réduits », note l’OCDE.

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« La forte demande immobilière est soutenue par les conditions de crédit attractives et aussi par le fait que certains particuliers se sont mis dans la tête que les prix ne pouvaient pas baisser. Cela conduit ces ménages à anticiper une plus-value future et parfois à investir des sommes qui peuvent paraître folles mais que l’on pense pouvoir récupérer à la sortie et même plus grâce à l’effet de levier du crédit », explique à MoneyVox Xavier Timbeau, le directeur de l’Observatoire Français des Conjonctures Économiques (OFCE). « L'investissement dans la pierre reste très prisé par les Français en période de fortes incertitudes où les placements financiers sont plus risqués », confirment d’ailleurs les économistes de La Banque Postale.

Des conditions de crédit idéales

Cette situation est facilitée par la baisse des taux d’intérêt immobilier qui, mois après mois, battent des records. Le tableau de bord de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publié mardi fait ainsi état d’un taux moyen de 1,05% en juillet avec du 0,87% sur 15 ans, 0,98% sur 20 ans et 1,18% sur 25 ans. Des conditions idéales pour emprunter à l’heure actuelle. En théorie.

« Si on peut évidemment se réjouir des taux toujours extrêmement bas, les banques confirment leur vigilance accrue sur l'octroi des crédits immobiliers et l'obligation qu'elles ont de respecter des règles de plus en plus strictes. Par conséquent, il n'est donc pas impossible que les refus de prêt se multiplient dans les semaines et mois à venir », constate Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. En effet, les établissements financiers doivent se montrer plus que jamais vigilants sur le taux d’endettement des ménages qui ne doit pas dépasser 35% en principe et sur la durée de l’emprunt qui ne peut en théorie pas excéder 25 ans. « Les banques octroient des prêts à des ménages qui sont en capacité de faire face à une éventuelle moins-value en cas de retournement du marché. On se retrouve dans un marché scindé en deux avec d’un côté ceux qui peuvent tenter leur chance et ceux qui en sont exclus car leurs revenus et ou garanties sont insuffisantes », analyse Xavier Timbeau.

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Une fracture immobilière

Une situation renforcée par la pénurie de logements, plus ou moins forte selon les territoires. Dans son dernier rapport, les notaires citent le cas de la Bretagne Sud où « les biens à la vente se sont raréfiés. » Sur l’ensemble de la France, la construction de logement neuf est bien loin des 500 000 estimés nécessaire chaque année. « En région parisienne, il s’agirait par exemple de densifier la première couronne mais cela ne se fait pas en un claquement de doigt. Et surtout, en l’absence d’incitations fortes, il va être difficile aux élus locaux d’accepter une telle politique. Les propriétaires actuels s’il y a une forte hausse de la production de logement dans leur voisinage risquent de craindre pour la valeur de leur bien et donc ne pas reconduire l’équipe en place lors des prochaines élections », remarque Xavier Timbeau.

Résultat, toutes les conditions semblent réunies pour maintenir les prix sous pression. « Rien ne semble arrêter cette course folle », constate Marc Fiorentino, co-fondateur de Meilleurplacement, qui parle de « fièvre immobilière ». Avec à la clef, « une fracture » qui crée un « gouffre » entre « ceux qui possèdent des biens et qui s'enrichissent avec la hausse. Et ceux qui n'en ont pas et se sentent exclus. » « En l’état actuel, cette évolution des prix de l’immobilier qui peut sembler délirante risque de continuer, regrette Xavier Timbeau. Or on ne peut pas repousser encore et encore les plus modestes et les moins qualifiés. A court terme, il faut trouver davantage de solutions pour avoir une offre de logements accessibles pour que les gens vivent et travaillent dans les zones tendues. C’est une problématique qui mériterait d’être au cœur de la prochaine présidentielle. »

(1) Pierre par pierre, bâtir de meilleures politiques du logement, Edition OCDE, 2021