Acheter un bien immobilier : quelles sont les obligations à respecter ? Que dit la loi ?

Que sont les conditions suspensives ? Que se passe-t-il si on ne les respecte pas ? Notre experte, Maître Ganaëlle Soussens, nous répond dans ce premier volet d’une série consacrée à l’immobilier.

Acheter un bien immobilier : choix du bien et offre

Quand on achète un bien immobilier, il faut s’intéresser au choix du bien (neuf ou ancien, avec ou sans travaux), à la localisation, au prix au m², etc. Mais en plus de cela, certaines conditions se doivent d’être respectées vis-à-vis de la loi. C’est le cas de l’offre notamment. Lorsqu’il a fait son choix, l’acheteur adresse au vendeur, sur papier libre, par courrier ou par mail, une offre d’achat dans laquelle il indique le prix auquel il est prêt à acheter le bien, le délai pour la promesse de vente, les modalités de financement, etc. Le vendeur peut refuser ou accepter l’offre. Mais, même si celle-ci est acceptée, la situation juridique est fragile: il est difficile, voire impossible, de «forcer» la vente à ce stade. La situation est en revanche très différente dès que la promesse de vente a été signée.

Acheter un bien immobilier : que dit la loi sur la promesse de vente ?

La signature de la promesse de vente fige les droits du vendeur et de l’acquéreur : les deux parties s’engagent irrévocablement et, si l’une des parties ne respecte pas son engagement, elle devra de lourdes pénalités à l’autre partie, généralement 10% du prix de vente. À une nuance près: la promesse de vente peut comporter des «conditions suspensives» qui permettent à l’acheteur, en général, de renoncer à l’opération sans devoir d’indemnité au vendeur. La plus connue c’est la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle permet à l’acheteur de réserver le bien pendant plusieurs mois, le temps pour lui de monter son dossier de prêt et d’obtenir le financement dont il a besoin pour acheter. Et si malheureusement l’acheteur n’obtient pas son prêt, il pourra renoncer sans devoir aucune indemnité au vendeur.

Les acheteurs doivent toutefois être très prudents tant sur la rédaction de la clause que sur son application. Par exemple, si la condition suspensive prévoit un délai pour déposer des demandes de prêts, l’acheteur doit impérativement le respecter et déposer plusieurs demandes, donc au moins deux. Si, par exemple, la clause prévoit qu’il interroge plusieurs banques, l’acheteur doit effectivement formuler sa demande de financement auprès de plusieurs établissements, confier son dossier à un courtier ne suffit pas. Concrètement, s’il n’obtient pas le prêt, l’acheteur doit en informer le vendeur –et pas son notaire ou l’agence immobilière. Le vendeur va vérifier que ces refus font suite à des demandes de financement respectant scrupuleusement les termes de la condition suspensive. Si ce n’est pas le cas, le vendeur pourrait refuser de restituer à l’acheteur la somme versée, voire lui réclamer la totalité de l’indemnité d’immobilisation, soit 10% du prix de vente en général.

Acheter un bien immobilier : la signature chez le notaire

C’est lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire que le bien change de propriétaire. Les fonds sont adressés au notaire par la banque, avant le rendez-vous de signature. L’acheteur doit donc prévoir un rétroplanning dont l’ultime étape est la signature. Avant cela, la banque qui lui prête les fonds doit les avoir transmis au notaire, ce qui suppose qu’il ait accepté l’offre de prêt. Mais comme il ne peut accepter l’offre qu’après un délai de réflexion, l’acheteur-emprunteur doit avoir reçu celle-ci suffisamment tôt. Ainsi, à chaque étape, l’acheteur doit être pro-actif et s’assurer du respect des délais fixés dans la promesse de vente. C’est souvent une période de stress pour les acquéreurs, c’est pourquoi il est prudent de bien s’y préparer et de se faire aider, par un notaire par exemple.

Par Ganaëlle Soussens, avocate, experte en droit de l’immobilier : ganaellesoussensavocat.com

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