Immobilier : le Grand Paris, une occasion à saisir ?

La métropole du Grand Paris comprend la Capitale et de 131 communes qui accueilleront les 68 gares du Grand Paris Express. Actuellement, métros et RER forment un réseau en étoile dont Paris est le centre. Progressivement, entre 2024 et 2030, le Grand Paris Express complétera le dispositif actuel avec la réalisation de quatre nouvelles lignes de métro portant les numéros 15, 16, 17 et 18 qui entoureront Paris. La ligne 14 sera également prolongée au nord de la capitale et au sud jusqu'à l'aéroport d'Orly.

La ligne 15 qui formera une boucle tout autour de Paris en traversant les départements limitrophes de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine et en passant en Seine-et-Marne. Avec des travaux commencés en 2017 pour un achèvement prévu en 2025 pour la partie sud qui relie Boulogne-Billancourt à Noisy-le-Grand et en 2030 pour le reste, la future ligne 15 permettra à 22 millions d'habitants de se déplacer plus rapidement en région francilienne.C'est cette perspective qui se fait ressentir sur les prix de l'immobilier des communes desservies par cette future ligne de métro, selon les estimations de la néo-agence immobilière Hosman.

Les prix grimpent à l'approche de la fin des travaux

L'intégralité de la ligne 15 ne sera pas mise en service en une fois. C'est l'axe sud qui relie Boulogne-Billancourt (Pont de Sèvres) à Noisy-le-Grand (Noisy-Champs) qui doit être terminé en premier, en 2025. Les prix de l'immobilier sur ce tracé ont augmenté de 21 % depuis le début des travaux en 2017, selon Hosman. Sur cette portion de la ligne 15, il ne faudra plus que 9 minutes pour relier la gare d'Issy RER à Arcueil-Cachan, contre 46 minutes actuellement et Villejuif Institut Gustave-Roussy ne sera plus qu'à 18 minutes de Champigny centre, contre 1h07 actuellement.

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Ensuite ce sera l'axe Ouest entre Saint-Denis (Pleyel, Stade-de-France) et La Défense qui sera mis en service en 2030. Cette portion de la ligne 15 a vu ses prix augmenter de 21 % sur la depuis 2017, selon Hosman. Quant à l'axe est, entre la ville de Saint-Denis et Champigny-sur-Marne qui ne devrait pas être terminé avant 2030, la hausse de prix se situe aux alentours de 16 %.

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Dans le Val-de-Marne, Saint-Maur-des-Fossés marque la plus forte hausse avec + 42,29 % pour s'établir à un prix moyen de 6 616 euros du m2, au premier semestre 2021. Cachan la talonne avec + 35,18 % pour un prix moyen au mètre carré de 5 435 €.

Dans les Hauts-de-Seine, Montrouge affiche fièrement un + 40,80 % et 8 357 euros par mètre carré au 1^er semestre 2021, derrière Issy-les-Moulineaux à 8 602 euros au m2 et Boulogne-Billancourt qui dépasse les 10 000 euros au m2.

En Seine-Saint-Denis, les prix progressent mais d'une façon plus mesurée. Les prix des villes du 93 bientôt desservies par la ligne 15 ont augmenté de 13,63%, en moyenne. Aubervilliers qui sera desservie aux stations Mairie d'Aubervilliers et Fort d'Aubervilliers, affiche une hausse de 31% en 4 ans et demi. A terme, il ne faudra plus que 17 minutes pour relier La mairie d'Aubervilliers à La Défense, contre 39 minutes actuellement et Champigny Cantre ne sera plus qu'à 5 minutes de Val de Fontenay, contre 27 minutes auparavant.

5 villes pour un investissement locatif

Acheter pour louer peut s'avérer être un pari gagnant en investissant sur les villes moyennes dotées d'un pôle étudiant et situées sur le tracé de la ligne 15, conseille Masteos, proptech d'investissement locatif clef en main. Elle identifie Aubervilliers (93), Courbevoie / La Défense (92), Créteil (94) et Saint-Denis (93), comme des communes propices à des investissements aussi bien dans des studios que dans des appartements plus vastes destinés à la colocation.

Les notaires plus circonspects sur l'effet Grand Paris

Les notaires du Grand Paris estiment que le Grand Paris Express, toutes lignes confondues (14, 15, 16, 17 et 18) n'a à ce jour, pas d'impact sur le prix des logements anciens. Pour aboutir à cette conclusion, ils sont calculés le prix du mètre carré des appartements anciens situés à moins de 800 m de la gare la plus proche du Grand Paris Express et celui des logements situés entre 800 mètres et 1,5 km d'une gare. Dans les deux cas, la courbe d'évolution des prix suit la même trajectoire.

Il est, par ailleurs intéressant de comparer l'évolution des prix de l'immobilier sur le tracé des nouvelles lignes du Grand Paris, à celle des prix de Paris intra muros depuis 2017. Entre le 1^er trimestre 2017 et le 2^e trimestre 2021, Paris a vu son prix du mètre carré augmenter d'environ 26 % (Prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices Notaires-Insee). Cette progression est à mettre en perspective de celle des prix des villes desservies par la ligne 15.